Le crowdfunding est l’une des plus grandes tendances d’investissement actuelles, avec des rendements particulièrement élevés sur le marché du prêt immobilier peer-to-peer (P2P). Il semble que de nouvelles plateformes de financement de l’immobilier par la foule apparaissent chaque jour, rendant le choix de la bonne plateforme difficile. Cliquez ici pour en savoir plus.
Que devez-vous vous demander avant de commencer ?
Tout se résume à une question de préférence personnelle. Les plateformes disponibles aujourd’hui sont – pour la plupart – très variées. Vous devez donc vous poser quelques questions avant de décider quel service vous convient le mieux :
– Êtes-vous un investisseur qualifié ? De nombreuses plateformes de financement de masse – mais pas toutes – exigent ce critère pour participer à leurs opérations. Si vous n’êtes pas accrédité, votre meilleure chance est d’opter pour l’une des plateformes qui proposent un fonds de placement immobilier privé, comme Streitwise.
– Quel est l’horizon temporel souhaité ? Les termes de ces transactions immobilières vont de quelques mois à quelques années.
– Quel type de bien immobilier vous intéresse ? Vous recherchez des offres immobilières strictement commerciales ou résidentielles à la carte ? Certaines plateformes proposent même les deux.
– Combien d’argent voulez-vous investir ? Les investissements minimums vont de 0 à 50 000 euros.
– Dette ou capitaux propres ? Comme pour la question du résidentiel par rapport au commercial, certaines plateformes proposent l’un ou l’autre ou les deux. Les investissements en dette et en capital présentent des risques, des horizons temporels et des avantages fiscaux différents.
Les meilleures plateformes de financement de l’immobilier
Voici un aperçu des meilleures plateformes de financement de l’immobilier actuellement en activité et de la manière dont elles se comparent les unes aux autres. Nous avons examiné et testé de manière approfondie chacun des services de crowdfunding énumérés ci-dessous.
Fundrise
Notre score : 9/10
Fundrise permet aux investisseurs non accrédités de profiter d’investissements immobiliers avec un minimum requis peu élevé et des frais attrayants. Toutefois, les sociétés de placement immobilier cotées en bourse peuvent être une option plus sûre pour vos investissements.
Origin Investments
Notre score : 9/10
Nous aimons l’engagement d’Origin Investments à offrir une attention et un service personnalisés, ainsi que son portefeuille diversifié d’opportunités immobilières commerciales. Toutefois, l’investissement minimum de 100 000 euros peut constituer une barrière à l’entrée pour de nombreux investisseurs.
Realty Mogul
Notre score : 9/10
Realty Mogul est une plateforme d’investissement immobilier facile à utiliser qui, grâce à ses sociétés de placement immobilier privées, permet aux investisseurs accrédités et non accrédités de prendre part à des opportunités potentiellement lucratives.
EquityMultiple
Notre score : 8,5/10
EquityMultiple est un choix de financement de masse solide pour un investisseur immobilier qui a déjà une certaine expérience. La société offre un excellent service à la clientèle, et nous sommes impressionnés par le niveau de transparence de chaque transaction. Toutefois, nous recommandons aux nouveaux venus sur le marché de se renseigner sur les possibilités offertes par d’autres sociétés de placement immobilier.
Roofstock
Notre score : 8,5/10
Roofstock donne aux investisseurs non accrédités la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif unifamilial. Toutefois, il nécessite un important acompte pour commencer et les propriétés sont un investissement très peu liquide.
Streitwise
Notre score : 7/10
Avec son faible investissement minimum de seulement 1 000 euros, Streitwise offre la possibilité à presque tout le monde d’investir dans des transactions immobilières privées qui n’étaient auparavant accessibles qu’aux investisseurs institutionnels ou accrédités ayant des poches beaucoup plus profondes.
CrowdStreet
Notre score : 8/10
CrowdStreet est une plateforme de financement de l’immobilier qui propose également un fonds de placement immobilier privé pour les investisseurs non accrédités. Toutefois, son investissement minimum élevé peut le rendre prohibitif.
Rich Uncles’ REIT
Notre score : 8/10
Le Rich Uncles’ REIT permet à des investisseurs non accrédités de profiter d’opportunités d’investissement pour un minimum de 5 euros. Cependant, étant donné la nature à long terme de ces jeux, il n’est pas destiné aux traders qui recherchent des profits rapides.
PeerStreet
Notre score : 8/10
PeerStreet est une plateforme de financement de foule dans le secteur immobilier qui devrait attirer les investisseurs ayant une tolérance élevée au risque et beaucoup de capitaux à consacrer. Elle dispose d’un minimum requis de 1 000 euros et d’un portefeuille d’offres diversifiées. Toutefois, elle est réservée aux investisseurs accrédités.
Avant de commencer
Commençons par le commencement. Avant de commencer à évaluer des opérations d’investissement spécifiques, vous devez procéder à une vérification préalable de la société de financement collectif elle-même.
Vous pouvez facilement comparer les entreprises avec ces données affichées. Mais un contrôle préalable approprié exige encore plus.
Quel est le créneau et la stratégie d’investissement de l’entreprise ? Vous sentez-vous à l’aise avec les marchés et l’approche qu’elle a choisis ?
– Depuis combien de temps est-elle en activité ?
– La plate-forme affiche-t-elle des documents réels, tels que des rapports d’assurance titres et d’inspection, que vous pouvez télécharger et étudier ?
– Quel est le degré de transparence de l’entreprise ? Fournit-elle une comptabilité des transactions passées afin que vous puissiez voir si elle a fait preuve de la diligence requise ?
– Combien de défaillances ont-elles eu et pourquoi ?
– Quels sont les frais qu’elle facture aux investisseurs ?
– Combien d’opérations dont l’entreprise a bénéficié sont financées ? Quel contrôle préalable effectue-t-elle sur chaque opération avant de la publier sur la plateforme de financement par la foule ? Quel est le processus de pré-contrôle ? Comment qualifie-t-il les sponsors qu’il autorise à publier des transactions sur la plateforme ?
– Les transactions sont-elles préfinancées par la société de financement communautaire ? La société de financement communautaire dispose-t-elle de son propre argent pour ces transactions ? Sa clientèle comprend-elle des investisseurs institutionnels ?
– Les fondateurs et les membres du personnel ont-ils une expérience suffisante du secteur immobilier ?
– Avec le grand nombre de start-ups de financement communautaire de l’immobilier depuis 2012, certaines entreprises ne pourront pas se développer. Qu’adviendra-t-il des marchés auxquels vous participez si l’entreprise fait faillite ? Vos investissements sont-ils protégés ?
Les réponses à ces questions vous aideront à identifier quelques plateformes de crowdfunding sur lesquelles vous pourriez envisager de conclure des accords et à éliminer la tâche écrasante consistant à passer au peigne fin les offres de plus de 100 sites de crowdfunding immobilier existants.
Une fois que vous avez sélectionné les plateformes de votre « liste restreinte », vous êtes prêt à examiner les opportunités disponibles. Chaque opportunité doit fournir toutes les informations dont vous avez besoin pour effectuer un contrôle préalable adéquat.
5 mesures à connaître avant de choisir un service de crowdfunding
Bien entendu, lorsque vous comparez des offres, vous devez vous assurer que vous comparez des pommes avec des pommes. Les transactions sur actions sont complètement différentes des transactions sur dettes. Les transactions multifamiliales sont différentes des transactions individuelles. Les transactions commerciales sont différentes des transactions résidentielles. La dette mezzanine est différente de la dette senior. Et ainsi de suite.
Pour vous aider à comprendre ce que vous devez rechercher, nous avons établi cette liste de cinq critères à prendre en compte lors de l’examen d’une opération de financement par le public dans le secteur immobilier. N’oubliez pas qu’il ne s’agit pas nécessairement de la liste exhaustive de tout ce que vous voudrez prendre en considération lorsque vous comparerez les différentes possibilités. Mais cela devrait vous mettre sur la bonne voie.
#N°1 : Démographie et tendances du marché local
En matière d’investissement immobilier, la localisation est un élément clé. Chaque opportunité doit inclure un rapport de marché qui donne un aperçu impartial de l’emplacement de la propriété. Examinez attentivement ces données en fonction des spécificités du quartier.
J’ai certainement appris l’importance de faire cela de première main. À Baltimore, où j’investis, les données sur les propriétés varient selon le quartier. Une rangée de maisons en rangée délabrées et condamnées, vendues à seulement 8 000 euros chacune, ne sera qu’à un pâté de maisons de 250 000 euros chacune. L’importance de comprendre le marché local ne peut être sous-estimée.
Le rapport sur le marché fourni sur la plateforme de financement de la foule devrait fournir des détails à ce sujet :
- Le marché locatif local et les loyers comparables
- La démographie et la taille de la population, y compris sa croissance ou sa diminution
- Les perspectives de croissance et de diversité des emplois dans la région
- Taux de l’impôt foncier local
- Coûts des services publics
- Valeurs des biens immobiliers
- Classement des districts scolaires
- Statistiques sur la criminalité
- Le nombre prévu d’unités qui sont en train d’être construites dans le pipeline local
- Et plus encore.
Bien entendu, vous pouvez – et devriez – vérifier l’exactitude de l’étude de marché en effectuant une recherche rapide sur Google.
De par sa nature même, l’immobilier est un investissement à long terme avec des coûts de transaction élevés. Vous ne pouvez pas déplacer une propriété dans un meilleur endroit. C’est pourquoi ces facteurs doivent être étudiés et évalués de manière approfondie avant d’investir.
#2 : Durée de l’investissement ou période de détention
Les périodes d’attente doivent être spécifiquement prévues pour chaque transaction. Une période de détention est le temps qui s’écoule entre le moment où vous investissez et celui où vous avez remboursé votre investissement plus les bénéfices déclarés.
La période de détention moyenne pour la plupart des transactions de plateformes de crowdfunding est de trois à sept ans. Cela signifie que vos fonds d’investissement seront immobilisés pendant cette période. Vous recevrez votre investissement initial plus les intérêts et/ou la participation au capital après que le promoteur immobilier aura vendu ou mis fin à l’opération.
Vous trouverez ce type de langage dans la plupart des documents relatifs aux transactions : « La période de détention estimée de l’investissement décrite ici n’est qu’une projection, et il n’y a aucune garantie quant au moment ou à la possibilité de liquider un investissement ».
Il s’agit de s’assurer que vous comprenez que vous investissez dans un actif non liquide et que vous ne devez investir que l’argent dont vous n’avez pas besoin à court terme. Contrairement aux investissements en actions, il n’existe pas de marché secondaire pour acheter/vendre/négocier vos intérêts dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier.
#3 : Projection pro forma et flux de trésorerie net
En tant qu’investisseur en capital dans une opération de financement par la foule, vous pouvez vous attendre à des distributions. Les documents doivent vous indiquer le montant et la date des distributions.
En règle générale, vos paiements proviendront d’un flux de trésorerie positif. Le cash-flow sera le résultat des revenus locatifs, des produits de refinancement ou des revenus de la vente de la propriété. Les plans d’affaires de financement de l’immobilier par la foule indiquent le calendrier prévu des revenus et des dépenses sur un pro forma prévisionnel.
Le résultat final est le cash-flow net. Il s’agit de la différence entre les revenus et les dépenses sur une période donnée. Vous pourrez comparer les transactions en examinant le pro forma prévisionnel.
Il s’agit de projections, vous devez donc tenir compte du fait que les attentes peuvent ne pas être satisfaites et vous assurer que les revenus au-delà des projections sont attribués aux investisseurs tout comme les dépenses imprévues seront déduites.
#N° 4 : Taux de rendement interne et objectifs de rendement en espèces
Le taux de rendement interne (TRI) est l’une des mesures les plus couramment utilisées dans le cadre du crowdfunding immobilier et donc l’une des plus faciles à comparer d’une transaction à l’autre. Le TRI est le taux annuel des revenus d’un investissement et est généralement exprimé en pourcentage (par exemple, 13 %-15 %).
Voici comment il est calculé. Supposons que vous investissez dans une affaire de 50 000 euros avec un TRI prévu de 15 % par an et que votre période de détention est de trois ans :
Année 1 50 000 euros x 115 % = 57 500
Année 2 57 500 euros x 115 % = 66 125
Année 3 66 125 euros x 115 % = 76 044
Le TRI est un nombre brut. Le plus important est le rendement projeté, généralement exprimé en pourcentage annualisé « cash on cash ». Il s’agit du rendement cible pour l’investisseur, net de frais et de dépenses. D’après ce que j’ai vu affiché sur de nombreux sites de crowdfunding immobilier, ce chiffre se situe généralement autour de 8 %. Plus le TRI projeté ou le cash on cash est élevé, plus l’opération est risquée.
Voici un avertissement que vous trouverez sur la plupart des sites : « Un investissement comporte un degré élevé de risque, notamment la fluctuation de la valeur des biens immobiliers, le manque de liquidités, les préoccupations environnementales, les risques juridiques et réglementaires, et d’autres risques ».
#N° 5 : Multiple d’équité
Une autre mesure à utiliser lorsque vous comparez une transaction à une autre est le multiple d’équité (ME). Le multiple des capitaux propres est un rapport entre votre rendement et le capital d’apport.
Le calcul est le suivant :
– Rendements distribués cumulés / capital d’apport = multiple de capitaux propres
– Ainsi, si vous investissez 50 000 euros dans une affaire et que vous réalisez un bénéfice net de 20 000 euros, votre multiple de participation est de 1,4x, calculé comme suit
– • euros50,000 + euros20,000/euros50,000 = 1.4x
Comme pour le TRI, plus le multiple d’équité est élevé, plus le rendement prévu de votre investissement initial est élevé et plus le risque potentiel est important.
Autres éléments à prendre en compte
Il existe également d’autres critères à prendre en compte et à comparer entre les différents accords, notamment
– La nécessité ou non d’un appel de fonds. Il s’agit des cas où il est demandé aux investisseurs de contribuer davantage pendant la période de détention pour une dépense ou un besoin imprévu.
– Quel est le taux de plafond de sortie attendu.
– Le montant des frais de gestion et d’administration.
– Les conditions du financement par emprunt.
Le financement par emprunt de biens immobiliers exige une plus grande diligence que l’investissement dans un prêt à la consommation (où chaque investissement est assorti d’une note de risque). Il n’existe pas de notation de risque standardisée. Il vous faudra probablement une heure ou plus pour examiner les documents d’une seule transaction.
