Pour la plupart des investisseurs immobiliers, au-delà de la rentabilité immédiate, l’objectif est souvent de défiscaliser autant que possible. Une telle motivation s’explique aussi par le nombre de dispositifs de défiscalisation qui existent en France. Même si certains dispositifs ont été récemment reconsidérés par le gouvernement, les avantages fiscaux liés au déficit foncier demeurent. De quoi s’agit-il précisément ? Quels sont les atouts fiscaux du déficit foncier ? Et quels sont les points de vigilance ? Explications.
Le dispositif du déficit foncier en quelques mots
Le déficit foncier est un dispositif pensé essentiellement pour les investisseurs immobiliers disposant déjà de revenus fonciers. En termes plus clairs, il s’agit des personnes qui effectuent déjà une déclaration de revenus fonciers via la déclaration de revenus n° 2044 : c’est une déclaration au réel de leurs revenus, laquelle est irrévocable pour 3 ans au moins. Le déficit foncier est calculé par soustraction des charges inhérentes au bien des loyers perçus.
Précisons que le déficit foncier n’est d’application que si les charges relatives au bien (travaux de rénovation, taxe foncière, intérêt d’emprunt, etc.) sont supérieures au loyer que perçoit le propriétaire. Si vous venez d’acquérir un bien que vous allez rénover, le dispositif du déficit foncier peut s’avérer très intéressant. L’objectif est en effet de soustraire l’ensemble des coûts des travaux de vos revenus fonciers, sans limite de plafond.
Le déficit foncier, une solution d’optimisation fiscale
Fiscalement, c’est un dispositif très avantageux : si vous souhaitez investir en déficit foncier, vous pouvez par exemple recourir aux services de mozartgestionprivee.fr, un site spécialisé qui vous propose son expertise en matière de défiscalisation immobilière.
Une telle approche vous fait en effet bénéficier d’une double réduction d’impôt sur les loyers que vous percevez. D’une part, vous bénéficiez d’une réduction au titre de l’impôt sur le revenu, laquelle se fait selon la tranche marginale d’imposition. D’autre part, votre réduction d’impôt s’apprécie au titre des prélèvements sociaux (17,2%).
Dans la pratique, cela voudra dire que si vous investissez en déficit foncier et que vous vous trouvez dans la tranche marginale d’imposition de 41 %, vous allez bénéficier de 58,2% de réduction d’impôts, ceci pendant 10 ans au plus (41 % de la tranche marginale et 17,2 % des prélèvements sociaux). De fait, le déficit généré par les travaux de rénovation et autres charges peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus de même nature.
Par ailleurs, au cas où les charges seraient supérieures aux revenus locatifs, le déficit foncier est imputable sur le revenu global (salaires, pensions de retraite et autres revenus), ceci dans la limite de 10 700 euros par an, en plus des niches fiscales traditionnelles. Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros par an, il est possible de reporter les sommes sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Aussi, il convient de préciser que le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par an. De même, les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles de vos revenus fonciers, à la seule condition que l’emprunt soit affecté à l’achat de votre bien immobilier.
Une solution pour investir dans des biens immobiliers en centre-ville
Vu les avantages fiscaux associés au déficit foncier, il est judicieux pour en bénéficier de miser sur les biens anciens, idéalement situés en plein centre-ville. Pourquoi les centres-villes ? Parce qu’en France notamment, ces zones privilégiées sont souvent classées historiques, ou secteurs sauvegardés, et possèdent une vraie valeur architecturale. À l’origine de ce plébiscite, on retrouve aussi l’embourgeoisement que connaissent les grandes métropoles françaises depuis quelques années, le développement des transports et réseaux routiers, la rénovation urbaine des quartiers historiques du centre-ville, les nombreuses universités qui s’y trouvent encore ou qui, au pire, sont accessibles grâce aux transports présents. De plus, le cœur des centres-villes (l’hypercentre) attire de nombreux touristes, désireux de rester au plus près de l’activité culturelle et séduits par la proximité immédiate des nombreux transports en commun (en savoir plus sur moovit pour les transports).
Le dispositif du déficit foncier permet donc d’investir dans les biens anciens des quartiers privilégiés des centres-villes. On ne peut en dire autant des biens neufs qui sont rares dans cette zone, faute de foncier. La location est ainsi facilitée, surtout lorsque vous initiez des travaux de rénovation de grande envergure. Or la demande locative dans les grandes métropoles françaises reste très forte, de quoi garantir votre investissement en déficit foncier sur la durée.
Un moyen de valoriser votre patrimoine immobilier
Parce que le déficit foncier suppose des travaux de rénovation, ces derniers permettent de proposer à la location un bien refait à neuf. Les performances énergétiques du bien sont ainsi optimisées.
Par ailleurs, le dispositif du déficit foncier n’est soumis à aucune contrainte, que ce soit au niveau du plafond des loyers perçus que des ressources du locataire, et ce quelle que soit la zone géographique.
Aussi, dans la perspective d’une revente, investir en déficit foncier peut être avantageux. Les travaux de rénovation auront permis d’augmenter la valeur du bien, et vous ferez une plus-value intéressante à la revente, surtout si ces biens sont situés dans des quartiers attractifs.
Revente du bien immobilier : point de vigilance
Si à un moment vous revendez votre bien en déficit foncier, notez que la plus-value sera calculée en fonction du prix d’achat du bien, car les frais relatifs aux travaux auront été déduits au titre des revenus fonciers et ne seront donc pas pris en compte. Dans le meilleur des cas, la plus-value imposable peut être minorée en fonction du montant des travaux non déductibles des revenus fonciers, mais il faut bien les considérer comme une dépense à intégrer au prix de revient du bien.
En outre, si vous aviez acheté le bien depuis plus de 5 ans et que vous souhaitez maintenant le vendre , les travaux peuvent être pris en compte à hauteur d’un taux forfaitaire de 15 % du prix d’achat du bien, ceci sans justificatif. Ce forfait s’applique même en absence de travaux.
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